Informe del Mercado Inmobiliario en Miami: Septiembre-Octubre 2024

MIAMI — Las ventas de casas unifamiliares en el condado de Miami-Dade continuaron mostrando un fuerte desempeño, con un incremento interanual, mientras que las ventas de condominios de $1 millón y más aumentaron en cifras triples por encima de los números previos a la pandemia, según las estadísticas publicadas por la Asociación de Realtors de MIAMI (MIAMI) y el Servicio de Listado Múltiple del Sureste de Florida (SEFMLS).

 

Las ventas de casas unifamiliares en Miami han registrado aumentos en ocho de los últimos diez meses. Las transacciones de condominios de $1 millón y más subieron un 122.2% en comparación con agosto de 2019, antes de la pandemia.

 

“El primer recorte de tasas de la Reserva Federal en cuatro años, anunciado el miércoles, es una noticia importante, ya que reducirá aún más las tasas hipotecarias y fomentará más compras en el mercado de alta demanda y baja oferta de Miami”, dijo Gus Fonte, presidente de la Junta de MIAMI. “Las ventas de casas unifamiliares en Miami volvieron a aumentar el mes pasado, incluso cuando las tasas estaban en el 7% durante muchas de esas transacciones. Hay muchos compradores esperando que este sea el momento para invertir en Miami: la ciudad del futuro.”

 

William Gartin Real Estate, tu fuente principal para todo lo relacionado con bienes raíces en el sur de Florida, también ha observado el crecimiento continuo en el mercado inmobiliario de Miami-Dade. Los precios de venta de condominios en Miami-Dade han apreciado un 128% en los últimos 10 años.

 

El precio mediano de venta de casas unifamiliares en el condado de Miami-Dade aumentó un 3.2% interanual en agosto de 2024, subiendo de $620,000 a $640,000. Los precios medianos de casas unifamiliares en Miami han aumentado durante 153 meses consecutivos (12.75 años), la racha más larga registrada.

 

Los precios de las casas unifamiliares en Miami han subido un 156% desde agosto de 2014 hasta agosto de 2024, de $250,000 a $640,000.

 

Los precios de los condominios en Miami han aumentado un 128% desde agosto de 2014 hasta agosto de 2024, de $182,000 a $415,000.

 

Los precios medianos de los condominios existentes se mantuvieron estables con una disminución insignificante del 0.2% o $1,000 interanual en agosto de 2024, bajando de $416,000 a $415,000. Los precios medianos de los condominios han permanecido estables o han aumentado en 152 de los últimos 159 meses, cubriendo un período de 13.25 años.

 

Miami nuevamente ocupa el puesto número 1 en la nación en apreciación de precios de viviendas en septiembre de 2024.

 

Miami continúa ocupando el primer lugar en EE.UU. en apreciación de precios de viviendas, según el informe Home Price Insights de Core Logic de septiembre de 2024.

 

Las ganancias de capital de vivienda en Miami casi duplican la cifra nacional. Las ganancias de capital en una casa unifamiliar comprada en el primer trimestre de 2009 y vendida en el primer trimestre de 2024 son: condado de Miami-Dade con $533,955 frente al promedio nacional de $287,111, según el análisis de MIAMI REALTORS®, asumiendo un pago inicial del 10% y más.

 

La Ley Live Local de Florida, aprobada en 2023 y enmendada en mayo de 2024, está alentando a los desarrolladores a construir más viviendas asequibles. La Ley Live Local otorga a los desarrolladores la mayor densidad permitida en un área local si asignan el 40% de sus unidades para viviendas asequibles. La ley estatal define una unidad asequible como aquella que está por debajo del 120% del ingreso medio del área.

 

A pesar del aumento de precios, Miami sigue siendo una opción valiosa en comparación con otras ciudades globales. En Miami, $1 millón te ofrece al menos 60 metros cuadrados de propiedad prime, según el informe The Wealth Report 2024 de Knight Frank. Esto es mucho más alto que en otras ciudades globales: Sídney, Australia ($1 millón solo compra 43 metros cuadrados), Shanghái (42), París (40), Los Ángeles (38), Nueva York (34), Ginebra (34), Londres (33), Singapur (32), Hong Kong (22) y Mónaco (16).

 

Aumento de transacciones de casas unifamiliares en Miami

 

Las ventas de casas unifamiliares en Miami aumentaron un 1.7% interanual, de 948 a 964. Las ventas de casas unifamiliares en el condado de Miami-Dade han registrado ganancias en ocho de los últimos diez meses.

 

Las ventas totales en Miami-Dade disminuyeron un 8.1% interanual, de 2,178 a 2,002. La disminución se debe a la falta de inventario en puntos de precio clave.

 

Aumento de ventas de condominios de $1M y más en Miami por encima de los números previos a la pandemia

 

Las transacciones de condominios de $1 millón y más en el condado de Miami-Dade aumentaron un 122.2% en agosto de 2024 en comparación con agosto de 2019, antes de la pandemia, de 54 a 120 transacciones.

 

Las ventas totales de condominios existentes en Miami disminuyeron un 15.6% interanual en agosto de 2024, de 1,230 a 1,038. Las estadísticas serían mucho más fuertes si incluyeran el robusto mercado de nueva construcción de desarrolladores del sur de Florida y su volumen. La disminución se debe a la falta de financiamiento para condominios y al inventario en puntos de precio clave.

 

La falta de préstamos de la Administración Federal de Vivienda para un gran número de edificios de condominios existentes en Miami está impidiendo un mayor fortalecimiento del mercado. De los 2,366 edificios de condominios en los condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach, solo 25 están aprobados para préstamos FHA, según estadísticas del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU.

 

Solo el 1.1% de los edificios de condominios del sur de Florida están aprobados para préstamos FHA.

 

Las tasas hipotecarias alcanzan un nuevo mínimo de 19 meses mientras la Fed realiza una gran reducción el miércoles

 

Las tasas hipotecarias alcanzaron un nuevo mínimo de 19 meses el 16 de septiembre, disminuyendo al 6% en promedio, el nivel más bajo desde principios de 2023. Las tasas bajaron en anticipación al primer recorte de tasas de la Reserva Federal en cuatro años, que se produjo el miércoles. La Fed recortó las tasas en medio punto porcentual, una reducción inusualmente grande, en su lucha contra la inflación.

 

“Las tasas hipotecarias podrían bajar hasta un 5% para finales de 2025”, dijo Gay Cororaton, economista jefe de MIAMI REALTORS®. “Dada la demanda acumulada en los últimos dos años, un repunte de ventas de dos dígitos y una apreciación de precios más fuerte, particularmente en el mercado de casas unifamiliares, están asegurados para 2025.”

 

Según Freddie Mac, la tasa hipotecaria fija a 30 años promedió 6.2% al 12 de septiembre. Eso es menos que el 6.35% de la semana pasada y el 7.18% de hace un año.

 

Los listados activos de condominios en Miami están significativamente por debajo del promedio histórico y de los niveles previos a la pandemia

 

El inventario total sigue estando un 42.2% por debajo del promedio histórico para Miami. El promedio histórico mensual para el inventario existente en Miami-Dade es de 20,302, y el inventario actual es de 14,277.

 

El total de listados activos al final de agosto aumentó un 50.8% interanual, de 9,467 a 14,277.

 

El inventario de casas unifamiliares aumentó un 36.6% interanual en agosto de 2024, de 3,062 listados activos el año pasado a 4,183 el mes pasado.

 

El inventario de condominios aumentó un 57.6% interanual de 6,405 a 10,094 listados durante el mismo período en 2023, pero el total aún está por debajo del promedio histórico y previo a la pandemia.

 

Los listados activos de condominios disminuyeron un 37.1% de agosto de 2024 a agosto de 2019, de 16,049 a 10,094.

 

El suministro de inventario de meses para casas unifamiliares es de 4.7 meses, lo que indica un mercado de vendedores. El inventario de condominios existentes es de 9.5 meses, lo que también indica un mercado de vendedores. Un mercado equilibrado entre compradores y vendedores ofrece entre seis y nueve meses de suministro.

 

A nivel nacional, el inventario total de viviendas registrado al final de agosto fue de 1.35 millones de unidades, un 0.7% más que en julio y un 22.7% más que hace un año (1.1 millones). El inventario sin vender se encuentra en un suministro de 4.2 meses al ritmo de ventas actual, frente a 4.1 meses en julio y 3.3 meses en agosto de 2023.

 

La migración aumentó los ingresos del hogar en el sur de Florida en $10 mil millones

 

La migración aumentó los ingresos totales de los hogares del sureste de Florida en al menos $10 mil millones en 2022, según los últimos datos disponibles del Servicio de Impuestos Internos después de un nuevo análisis de la Asociación de REALTORS® de MIAMI.

 

En el condado de Miami-Dade, el ingreso bruto ajustado promedio de los hogares que se mudaron al condado (ingreso bruto ajustado total de los que se mudaron dividido por el número de declaraciones de impuestos) fue de $175,600, lo que es un 78% más alto que el ingreso promedio de los hogares que dejaron el condado ($98,800) y un 79% más alto que el ingreso de los hogares que vivieron en el mismo condado ($98,100).

 

Miami ocupa el puesto número 1 en EE.UU. en crecimiento de precios en el mercado residencial de lujo, según el informe Wealth Report 2024 de Knight Frank. La misma publicación también clasificó a Miami entre los centros emergentes de riqueza. Miami también ocupa el cuarto lugar en EE.UU. en tasa de crecimiento de millonarios en la última década (aumento del 75%), según el informe de Henley & Partners y New World Wealth 2024.

 

El sector inmobiliario de Miami genera un impacto económico local de $246 millones en agosto de 2024

 

Cada vez que se vende una casa, impacta la economía: ingresos generados por industrias inmobiliarias (comisiones, tarifas y gastos de mudanza), gastos relacionados con la compra de viviendas (muebles y gastos de remodelación), multiplicador de gastos relacionados con la vivienda (los ingresos obtenidos como resultado de la venta de una vivienda se recirculan en la economía) y nueva construcción (las ventas adicionales de viviendas inducen la producción adicional de viviendas).

 

El impacto económico total de una venta típica de vivienda en Florida es de $123,000, según la NAR. En agosto de 2024, Miami-Dade vendió 2,002 viviendas con un impacto económico local de $246 millones.

 

El volumen total de dólares en Miami fue de $1.68 mil millones en agosto de 2024. El volumen de dólares de casas unifamiliares aumentó un 0.39% interanual a $1 mil millones. El volumen de dólares de condominios disminuyó un 20.16% interanual a $682 millones.

 

Las ventas de propiedades en dificultades en Miami siguen siendo bajas, lo que refleja un mercado saludable

 

Solo el 0.9% de todas las ventas residenciales cerradas en Miami fueron propiedades en dificultades el mes pasado, incluidas REO (propiedades embargadas) y ventas en corto, menos que el 1.2% en agosto de 2023. En 2009, las ventas en dificultades representaban el 70% de las ventas en Miami.

 

Las ventas en corto y REO representaron el 0.2% y el 0.7% interanual, respectivamente, de las ventas totales de Miami en agosto de 2024.

 

El porcentaje de ventas en dificultades en Miami es igual al promedio nacional. A nivel nacional, las ventas en dificultades representaron el 1% de las ventas en agosto de 2024, sin cambios significativos respecto al mes anterior y al año anterior.

 

Las ventas y la apreciación de precios de Miami superan a la nación y al estado

 

En Florida, las ventas cerradas de viviendas unifamiliares en todo el estado totalizaron 22,675 en agosto de 2024, una disminución del 1.1% interanual, mientras que las ventas de condominios y casas en pueblos existentes totalizaron 7,898, una disminución del 14.9%. Las ventas cerradas pueden ocurrir entre 30 y 90 días después de que se firman los contratos de venta.

 

A nivel nacional, las transacciones totales de ventas de viviendas existentes, que incluyen casas unifamiliares, casas en pueblos, condominios y cooperativas, descendieron un 2.5% desde julio a una tasa anual ajustada estacionalmente de 3.86 millones en agosto. Interanual, las ventas se redujeron un 4.2% (bajaron de 4.03 millones en agosto de 2023).

 

El precio de venta mediano a nivel estatal para viviendas unifamiliares existentes fue de $411,638, una disminución del 0.8% respecto al año anterior, según datos del Departamento de Investigación de Florida Realtors en asociación con juntas/asociaciones locales de Realtors. El precio mediano del mes pasado para unidades de condominios y casas en pueblos fue de $310,000, una disminución del 4.3% en comparación con el año anterior. El mediano es el punto medio; la mitad de las casas se vendieron por más, la mitad por menos.

 

A nivel nacional, el precio mediano de venta de viviendas existentes para todos los tipos de viviendas en agosto fue de $416,700, un aumento del 3.1% en comparación con un año atrás ($404,200). Las cuatro regiones de EE.UU. registraron aumentos de precios.

 

El mercado inmobiliario de Miami atrae ventas cercanas al precio de lista

 

El porcentaje mediano del precio de lista original recibido para viviendas unifamiliares fue del 96.8% en agosto de 2024. El porcentaje mediano del precio de lista original recibido para condominios existentes fue del 94.8%.

 

El número mediano de días entre la fecha de listado y la fecha de contrato para ventas de casas unifamiliares en Miami fue de 27 días, frente a 23 días el año pasado. El tiempo mediano de venta para casas unifamiliares fue de 70 días, frente a 64 días el año pasado.

 

El número mediano de días entre la fecha de listado y la fecha de contrato para condominios fue de 48 días, frente a 34 días. El número mediano de días para la venta de condominios fue de 87 días, frente a 76 días.

 

Las ventas en efectivo en Miami superan la cifra nacional

 

Las ventas en efectivo representaron el 32.9% de las ventas cerradas en Miami en agosto de 2024, en comparación con el 40.3% en agosto de 2023. Aproximadamente el 26% de las ventas de viviendas en EE.UU. se realizan en efectivo, según las últimas estadísticas de la NAR.

 

Los compradores en efectivo no se ven disuadidos por el aumento de las tasas. El alto porcentaje de compradores en efectivo refleja la posición destacada de Miami como el principal mercado inmobiliario estadounidense para compradores extranjeros, que tienden a comprar con todo en efectivo, así como algunos que se mudan desde mercados más caros en EE.UU. que pueden comprar más con sus ganancias de ventas inmobiliarias.

 

Las ventas en efectivo representaron el 43% de todas las ventas de condominios existentes en Miami y el 22% de las transacciones de viviendas unifamiliares.

 

Para acceder a los informes estadísticos de agosto de 2024 de Miami-Dade, visita williamgartinrealestate.com. Si deseas ver propiedades en persona o si tienes alguna pregunta, no dudes en contactarme directamente al 305-842-6097. Estoy aquí para ayudarte en cada paso del camino.